DOM * MIESZKANIE * ZAKUP * WYNAJEM
Srednie ceny domow - II kwartal 2003
Jak po przyjezdzie znalezc mieszkanie?
Czy wynajecie mieszkania sprawia obcokrajowcom
jakies problemy? Slyszalem, ze wiele osób wymaga zaswiadczenia o
stalym zatrudnieniu (co zaraz po przyjezdzie jest niemozliwe) oraz
referencje od osoby, u której poprzednio wynajmowalo sie mieszkanie
w Australii (co równiez jest warunkiem nie do spelnienia).
Jaki jest koszt wynajecia mieszkania?
Czy jest mozliwosc zakupu mieszkania?
Jak drogie sa kredyty mieszkaniowe?
Czy w Australii budujac lub kupujac dom/mieszkanie
dostaje sie jakies zwolnienia podatkowe lub inny rodzaj pomocy od
panstwa?
Planuje wyjazd na rok do Australii. Bylabym
zainteresowana jakims pokoikiem lub malym niedrogim mieszkaniem,
typu polskiej kawalerki. Czy w ogole mozna wynajac jeden pokoj?
Czy posiadacze wiz emigracyjnych moga kupowac ziemie w
Australii na takich samych zasadach jak obywatele? Jakie sa ceny ziemi w
miastach i poza nimi?
|
Srednie ceny domow - II kwartal 2003 |
grudzien 2003
Na
www.forum.australink.pl trwa wlasnie dyskusja na temat: gdzie
najlepiej osiedlic sie w Australii. Ktore miasto jest najbardziej
atrakcyjne? Czynnikow, ktore dyskutanci biora pod uwage, jest
bardzo wiele - od klimatu i latajacych karaluchow-olbrzymow,
poprzez rynek pracy, az po wielkosc i prestiz danej metropolii w
swiecie.
Moim zdaniem, wazne jest rowniez to, po ilu latach i jakim
kosztem, nowoprzybyly bedzie w stanie mieszkac we wlasnym domu.
Australia jest krajem zamieszkalym przez wlascicieli domow.
Wiekszosc spoleczenstwa to ludzie, ktorzy posiadaja wlasny dom (albo
posiadaja go na spolke z bankiem, gdyz splacaja kredyt).
Mozna tez dom wynajmowac (rzadziej wynajmuje sie mieszkanie w
bloku lub szeregowcu), ale jak glosi madrosc ludowa, jest to
czysty wydatek. Natomiast splata wlasnego domu, to juz inwestycja,
gdyz jest to nabywanie na raty nieruchomosci, ktora ma okreslona
wartosc.
Oczywiscie, ceny wynajmu maja zwiazek z cenami domow w danym
regionie, czy dzielnicy. Wielu ludzi w Australii kupuje domy po
to, aby wynajmowac je innym. Jesli dom byl drozszy, to chcac
chociazby obsluzyc zaciagniety kredyt, wlasciciel musi swoja
inwestycje wynajac po wyzszej cenie.
W ostatnich latach, w pewnych miastach Australii, wartosc
nieruchomosci poszla kilkakrotnie do gory, a wiec inwestycja ta moze byc lukratywna. Na mojej uliczce, w Adelaide, w ciagu 4
lat cena domu (a moze raczej parceli) wzrosla 2,5 -
krotnie. Jak glosza analitycy finansowi, ten szalony wzrost
wlasnie sie uspokaja, ale podobno "brick and mortar" nigdy nie
traci na wartosci, czasem tylko wolniej na niej zyskuje.
Ponizej dane pokazujace SREDNIA cene domu, w poszczegolnych
metropoliach Australii, w II kwartale roku 2003. Dodatkowo zrodlo
podaje wyskosc obciazen typu podatkowego (fees and duties),
ktore ponosi nabywca. Te obciazenia sa rozne w roznych stanach.
Zrodlo: Market Facts, Real Estate Institute of Australia
A$ |
Melbourne |
Hobart |
Sydney |
Canberra |
Adelaide |
Perth |
Brisbane |
Darwin |
srednia cena
domu |
359 000 |
180 000 |
465 000 |
305 000 |
220 000 |
210 200 |
289 000 |
206 000 |
obciazenia
towarzyszace |
19 345 |
5 684 |
17 698 |
10 008 |
9 387 |
7 593 |
9 951 |
7 264 |
powrot do gory
|
Jak po
przyjezdzie znalezc mieszkanie?
|
Jesli w miejscu, do ktorego przybywasz nie znasz nikogo, to mozesz liczyc tylko
na hotel/motel (raczej drogo) lub ... rzad stanowy. Polityki migracyjne
poszczegolnych stanow roznia sie pomiedzy soba. Wynika to z mniejszego lub
wiekszego zapotrzebowania na imigrantow w roznych regionach kraju. Rzad
federalny reguluje sprawy migracyjne i prowadzi je do momentu przyznania wizy.
Pozniejsza pomoc dla nowoprzybylych, lub jej brak, jest wynikiem decyzji na
szczeblu stanowym.
Jest mi wiadomo, ze stan Australia Poludniowa taki program asysty, dla
imigrantow-wykwalifikowanych-niezaleznych (independent skilled migrants),
prowadzi. Z tego co mi wiadomo, to jedyny program tego typu w Australii. Prosze
o informacje, gdyby bylo inaczej.
Program ten przewiduje, miedzy innymi,
zapewnienie dachu nad imigranckimi glowami, odplatnie. To bardzo duzo i
jednoczesnie malo. Dlaczego?
Duzo bo:
-
prosto z lotniska wioza cie do "twojego" domu
-
jest tam podstawowe, ale kompletne, wyposazenie
-
masz 3 miesiace czasu (najwyzej) na poszukanie czegos
na wlasna reke
-
cena jest, w pewnym sensie "regulowana", a nie
rynkowa, gdyz mieszkania te pochodza z puli stanowych mieszkan komunalnych
-
i chyba glownie dlatego, ze przecietnej rodzinie imigranckiej
byloby bardzo trudno, w pierwszych dniach po przylocie, wynajac mieszkanie z
rynku. Wynika to glownie z braku znajomosci rynku, braku referencji (pewien
wlasciciel, domagal sie ode mnie referencji dla naszego kota, gdy sie
dowiedzial, ze nie tylko ludzie maja sie do jego inwestycji wprowadzic) i
ograniczen finansowych. Dodatkowo, najczesciej, wlasciciel (lub jego agent)
woli kontrakty dlugoterminowe, co najmniej rok, minimum pol roku. Takie
uwiazanie sie w pierwszych dniach pobytu, bez jakiejkolwiek wiedzy o calej
reszcie spraw, mogloby stanowic wielkie ograniczenie swobody dzialnia i byc
kosztowne.
Malo bo:
Wiecej szczegolow na ten temat, wlacznie z lista
wyposazenia mieszkania, mozna znalezc na stronie www.immigration.sa.gov.au
.
Sa tam rowniez informacje o innych uslugach,
ze stanowego pakietu pod nazwa "On arrival services", ktory ma byc
zacheta do osiedlenia sie w Australii Poludniowej.
powrot
do gory
|
Czy wynajecie
mieszkania sprawia obcokrajowcom jakies problemy? Slyszalem, ze wiele osób
wymaga zaswiadczenia o stalym zatrudnieniu (co zaraz po przyjezdzie jest
niemozliwe) oraz referencje od osoby, u której poprzednio wynajmowalo sie
mieszkanie w Australii (co równiez jest warunkiem nie do spelnienia). |
Wynajecie mieszkania z rynku moze byc klopotliwe. Rzeczywiscie sa takie
wymagania. Wynikaja one z tego, ze wielu ludzi kupuje tutaj domy, z mysla o ich
wynajmowaniu. Dbaja oni o swoja inwestycje. Niektorzy wynajmuja po 2 - 3 domy i
z tego zyja. Rowniez agenci, ktorzy posrednicza w wynajmie, a potem rowniez w
kontaktach z wlascicielem, wola lokatorow, o ktorych cokolwiek wiadomo.
Aby uaktualnic swoja wiedze na ten temat, zadzwonilem do kilku agentow
posredniczacych w wynajmie domow. Przedstawilem sie jako osoba poszukujaca lokum
dla rodziny imigrantow, ktora za kilka tygodni przybywa do Adelajdy, prosto ze
swego kraju zamieszkania.
-
Agenci byli sklonni odstapic od wymogu okazania referencji z poprzedniego
miejsca zamieszkania, ale w zamian chcieli referencji od kogos kto juz tu
mieszka. Aby osoba dajaca referencje byla wiarygodna, powinna okazac
agentowi (i za jego posrednictwem wlascicielom nieruchomosci) dowod na to, ze
sama pracuje lub ma srodki na utrzymanie, na przyklad w postaci wyciagu ze
swojego konta bankowego. Jak zrozumialem, osoba ta nie tylko dawalaby
referencje, ale wlasciwie cos w rodzaju poreczenia materialnego.
-
Drugi warunek, to okazanie sie przez potencjalnego lokatora odpowiednia
suma pieniedzy. Zapytalem, co to znaczy. Odpowiednia suma, to taka, ktora
zabezpieczy interesy wlascicieli na wypadek, gdyby lokator przez dluzszy czas
nie mogl znalezc pracy. Poniewaz preferowane sa 12 miesieczne umowy
wynajmu, to jak powiedzial agent, potencjalny lokator powinien miec w banku
kwote na utrzymanie rodziny (w tym miescilyby sie koszta wynajmu) przez
odpowiedni czas (nie powiedzial, ze przez rok). Wlasciciel i agent
oszacowaliby szanse lokatora na znalezienie zatrudnienia, porownaliby
to z kwota na jego koncie, oceniliby swoje ryzyko i dopiero wtedy podjeli
decyzje o wynajmie.
Nie trzeba chyba wspominac, ze im wiecej na rynku domow do wynajecia, tym
wymagania beda mniej rygorystyczne. Kazdy tydzien czy dwa bez lokatora, to
czysta strata dla wlascicieli i agentow. Gdy domow na rynku malo, to sytuacja
jest odwrotna.
Co w tej sytuacji mozna zrobic?
-
jesli to mozliwe, skorzystac z pomocy znajomych lub rodziny w Australii.
-
zalatwic sobie lokum w ramach jakiegos stanowego programu dla
nowoprzybylych - o Australii Poludniowej pisalem
tutaj
-
postarac sie przywiezc ze soba jak najwiecej pieniedzy
-
awaryjnie rozwazyc poczatkowe zakwaterowanie w tanszym hostelu lub czyms w
rodzaju domku kempingowego (cabin)
Hostele klasy turystycznej, oprocz sal wieloosobowych maja rowniez
mniejsze pokoje - np. 2 - 4 osobowe. W Adelaide (city) normalna stawka od osoby za
dobe wynosi okolo 20 A$. W przypadku zatrzymania sie tam na dluzej, np. na
miesiac - 4 osobowa rodzina za taki pokoj zaplaci jednak mniej niz 80 A$ na
dobe, jak mnie telefonicznie poinformowano.
Ale, UWAGA: nie wszystkie hostele (szczegolnie te dla plecakowiczow - back
packers) moga zatrzymac gosci na dluzej niz 1-2 tygodnie. Wynika to z
tymczasowego charakteru tego rodzaju zakwaterowania - hostele nie maja
zezwolenia (licencji) na kwaterowanie dlugoterminowe.
W miescie i na jego obrzezach mozna znalezc tak zwane Caravan Parks,
Tourist Parks lub Residential Parks. Mozna tam wynajac cos w
rodzaju domku kempingowego. Standard rozny, czesto kiepski. Zadzwonilem do
jednego z takich osrodkow. Jesli zatrzymasz sie na dluzej niz 4 tygodnie, to
cena domku:
- w wersji podstawowej wyniesie 195 A$ / tydzien
- a typu "villa" 360 A$ / tydzien.
powrot
do gory
|
Jaki jest
koszt wynajecia mieszkania?
|
Ceny domow, czy mieszkan, do wynajecia, roznia sie bardzo w zaleznosci od
lokalizacji.
Z australijskich stolic (czyli stolic
poszczegolnych stanow i terytoriow) najdrozsze sa Sydney, Canberra i Melbourne. Nastepnie chyba
Brisbane, a potem pozostale, czyli Perth, Adelaide, Hobart i Darwin.
Po szczegoly warto zajrzec do www.realestate.com.au
, pod haslo Rentals (w innych zrodlach Rental Property).
Odpowiadajac na pytanie bardzo ogolnie, mozna
powiedziec, ze przecietna, i niezbyt duzo wymagajaca, rodzina powinna liczyc
sie z kosztem minimalnym rzedu 140-200 dolarow tygodniowo. Nie nalezy raczej liczyc, ze uda sie
cokolwiek wynajac z rynku taniej.
Aby nieco uscislic te szacunki, trzeba
wiedziec gdzie chce sie mieszkac i jakich oczekuje sie warunkow.
Wielkosc domu mierzy sie zgrubnie iloscia
sypialni (2 bedrooms, 3 bedrooms itd) i tak to jest rowniez okreslane w
ogloszeniach.
Jak juz gdzie indziej wspominalem, bardzo
czesto wynajmem domow zajmuja sie agenci (w imieniu wlascicieli), i to nie
tylko sama transakcja, ale rowniez utrzymaniem domu, zbieraniem naleznosci w
trakcie trwania umowy, drobnymi remontami itd.
Zarowno wlasciciel, jak i agent, beda chcieli
miec pewnosc, ze najemca bedzie placil regularnie i ze nie nabroi. Dlatego
zabezpieczaja sie zadajac depozytu (na pokrycie ewentualnych strat) i, bardzo
czesto, referencji z poprzednich miejsc zamieszkania lub od innych zaufania
godnych osob czy organizacji. Nie musze chyba wspominac, ze dla imigranta jest
to trudnosc dodatkowa.
Umowa podpisywana jest najczesciej na rok,
rzadziej na 6 miesiecy.
powrot
do gory
|
Czy jest mozliwosc
zakupu mieszkania?
|
Chyba raczej powinnismy mowic o domach, a nie o mieszkaniach. W Australii
wiekszosc ludzi (szacuje, ze jest to 90% lub wiecej) mieszka w domach
jednorodzinnych. Nie swiadczy to bynajmniej wcale o ich bogactwie.
Tak, mozliwosc zakupu domu istnieje od pierwszego dnia. Pod jednym warunkiem,
ze sa na to pieniadze. Jesli nie masz 100% kwoty potrzebnej na zakup i na
oplaty towarzyszace, to trzeba bedzie ubiegac sie o kredyt, lecz w przypadku
osoby nowoprzybylej, uzyskanie go moze byc trudne lub niemozliwe.
Pod adresem www.realestate.com.au
mozna znalezc ceny tysiecy domow rozsianych po calej Australii. Sa tam rowniez
przedstawione oferty instytucji finansowych udzielajacych kredyty na zakup
nieruchomosci, oraz rozne aktualnosci i porady.
Problematyka ta jest dosc zlozona, a rynek nieruchomosci i zwyczaje na nim
panujace sa rozne od polskich.
Oprocz pieniedzy chcialbym zwrocic uwage na drugi
wazny czynnik, na lokalizacje. Lokalizacja bedzie miala znacznie wiekszy
wplyw na cene domu, niz jego wielkosc czy wyposazenie. Ma ona jednak znaczenie
kluczowe, gdyz:
- cena domu w kiepskiej dzielnicy nie rosnie, wiec nie warto w niego
inwestowac
- trudno go sprzedac
- w podrzednej dzielnicy mozna trafic na nieciekawych sasiadow, co przejawi
sie wandalizmem, wlamaniami, narkomania, niskim poziomem lokalnej szkoly itd.
- najczesciej sa to dzielnice odlegle od city. W Sydney i Melbourne ludzie
dojezdzaja do pracy po 2-3 godziny w jedna strone (choc wcale nie zawsze z
kiepskich dzielnic).
Pisze o tym, aby unaocznic jak wazne jest poznanie miasta i jego rynku
nieruchomosci, przed podjeciem tak waznej decyzji jak zakup domu.
W moim przypadku, przez kilka lat mieszkalismy w domu wynajmowanym. Wiazalo
sie to z calym szeregiem niedogodnosci, ale dalo sie z tym zyc. Wynajmowane
mieszkanie spelnialo jednak nasze podstawowe kryteria lokalizacyjne: bylo w
rejonie bardzo dobrej panstwowej (stanowej) szkoly sredniej i niedaleko od city.
powrot
do gory
|
Jak drogie sa
kredyty mieszkaniowe?
|
Nie przesadze mowiac, ze roznorakich kredytow mieszkaniowych, dostepnych na
rynku, sa setki. Sa one oferowane przez banki i inne instytucje finansowe.
Dodatkowo dzialaja na rynku posrednicy, ktorzy proponuja produkty finansowe
powyzszych organizacji.
Najogolniej mozna kredyty mieszkaniowe
podzielic na te ze stalym i te ze zmiennym oprocentowaniem. W przypadku, gdy
stopa procentowa spada lepiej maja sie ci, ktorzy placa odsetki na zasadzie
oprocentowania zmieniajacego sie wraz z rynkiem. Osoby, ktore wola dokladnie
wiedziec, ile beda placily za dwa tygodnie i za dwa lata moga wybrac
oprocentowanie stale - na rok, dwa, ... piec.
Te, i wszystkie inne cechy kredytu (a jest
ich wiele), kosztuja i to roznie w roznych instytucjach, a w dodatku to sie
bezustannie zmienia. Wiec na powyzsze pytanie nie ma jednej uniwersalnej
odpowiedzi.
Ponownie odsylam do strony: www.realestate.com.au ,
pod haslo Home Finance (Home Loans) lub na stronice poszczegolnych
kredytodawcow, np. Banku ANZ: www.anz.com.
Znajdziesz tam wiele aktualnosci oraz porady, np. od czego zaczac.
A orientacyjnie, we wrzesniu 2002, mozna przyjac ze jest to 6,5%, i na
tym poziomie utrzymuje sie od dluzszego czasu
Osobne pytanie to latwosc uzyskania kredytu.
Tu najwieksze znaczenie ma potencjalna wyplacalnosc dluznika, co nie stawia imigrantow
w najlepszej pozycji, liczy sie bowiem:
- staz pracy - nawet jesli masz juz prace, to pracujesz niezbyt
dlugo
- historia stabilnego zatrudnienia. To co bylo przed Australia praktycznie sie
nie liczy
- udzial wlasny w zakupie domu, a to jest kilkanascie -
kilkadziesiat tysiecy dolarow
We wrzesniu 2001 jedna z wielkich i znanych
firm popadla w powazne tarapaty finansowe i obawiano sie masowych zwolnien z
pracy. Zarowno firma jak i czynniki rzadowe dementowaly te pogloski,
lecz mimo to niektore banki zaczely odmawiac udzielania kredytow pracownikom tej
firmy. Prasa i rzad (chyba nawet federalny) wyrazily swe glebokie oburzenie i
pod ta presja bankierzy musieli odpuscic. Przypadek ten jednak pokazuje jak
pstry jest kon, na ktorym bankierska laska jezdzi.
powrot
do gory
|
Czy w Australii
budujac lub kupujac dom/mieszkanie dostaje sie jakies zwolnienia podatkowe lub
inny rodzaj pomocy od panstwa?
|
Od 1 lipca 2000 istnieje subwencja rzadu federalnego dla tych, ktorzy
kupuja lub buduja w Australii swoj pierwszy dom. Idea rzadu bylo skompensowanie
wzrostu cen nieruchomosci spowodowane wprowadzeniem, wlasnie 1 lipca 2000,
podatku GST (czyli VAT).
Subwencja ta przysluguje wszystkim obywatelom i stalym rezydentom Australii,
ale tylko jeden raz w zyciu - na pierwszy dom w Australii. Imigranci, wedlug
mojego zrozumienia, maja prawo do tej subwencji od razu po przyjezdzie.
Prowadzacym wspolne gospodarstwo domowe przysluguje tylko jedna subwencja, a
nie osobna na kazdego z partnerow.
Wysokosc subwencji to 7000 A$.
Okresowo wprowadzano rowniez subwencje dodatkowe:
- od marca do grudnia 2001 - 7000 A$ (czyli w sumie 14 000 A$)
- od stycznia do czerwca 2002 - 3000 A$ (czyli w sumie 10 000 A$)
- od lipca 2002 subwencja dodatkowa
nie istnieje
Ten program rzadowy nazywa sie First Home Owner Grant, a opisany jest
pod adresem www.firsthome.gov.au
Poszczegolne stany dodatkowo obciazaja szczesliwych nabywcow nieruchomosci swoim
wlasnym podatkiem, zwanym stamp duty. Jego wysokosc jest rozna w roznych
stanach. Istnieja pewne ulgi dla tych, ktorzy kupuja swoj pierwszy dom, ale z
mojej analizy wynika, ze dotyczy to tylko domow bardzo tanich. Ceny domow w
ciagu ostatnich 2 lat dosc mocno poszly w gore, a progi ulg chyba sie niewiele
zmienily.
Informacje na temat stamp duty znajdziesz w
www.mortgageworldaustralia.com.au/firsthomebuyers/firsthomebuyers.html
Strona ta cytuje tez informacje z w/w zrodla rzadowego.
powrot
do gory
|
Planuje wyjazd na rok do
Australii. Bylabym zainteresowana jakims pokoikiem lub malym niedrogim
mieszkaniem, typu polskiej kawalerki. Czy w ogole mozna wynajac jeden pokoj?
|
Nie slyszalem tutaj o wynajmowaniu pojedynczych pokojow (choc moze
niezupelnie, ktos przez wiele miesiecy wynajmowal garaz rodzinie emigrantow,
ktora nie miala innego wyboru). Zazwyczaj wynajmuje sie cale domy, ale bez
umeblowania. Jako wyposazenie bywaja tam wbudowane szafy, czasami maszyna do
mycia naczyn lub klimatyzator.
Polskie kawalerki najbardziej przypominaja tutejsze, tak zwane home
units, albo town house'y, czyli zazwyczaj niewielkie samodzielne,
jedno lub dwu-pokojowe mieszkania w wielomieszkaniowych budynkach. Tylko
niektore sa umeblowane (uwaga, nie nalezy liczyc na wysoki standard tych mebli).
Taka kawalerka moze sie tez nazywac studio.
Bardzo rzadko taki budynek przypomina polski blok mieszkalny (przynajmniej w
Adelaide). Sa to raczej parterowe, lub jednopietrowe, szeregowce. Cena (w
dzielnicach Adelaide, poza city) zalezy od lokalizacji i standardu. Najtansze
jakie wypatrzylem dzis w gazecie (czerwiec 2002) kosztuje 100
A$/tydzien. Duzo jest po 120, 140 lub 165 A$/tydzien. W lepszych dzielnicach,
okolo 200 A$ tygodniowo, lub ponad, a w city 200-300 A$.
Wlasciwie tylko w city, i chyba w dzielnicy Glenelg, nad morzem, mozna znalezc
kilkupietrowe bloki mieszkalne, w ktorych sa do wynajecia male, 1-2 pokojowe
apartamenty. Sa to mieszkania raczej prestizowe, czesto umeblowane, bloki
pobudowano w przeciagu ostatnich kilku lat. Ceny 200 - 600 A$ za tydzien.
Dla studentow istnieja akademiki, a uczestnicy kursow jezykowych czesto
mieszkaja przy australijskiej rodzinie (to jest chyba jedyny znany mi sposob
wynajecia pokoju) z wyzywieniem lub bez.
Czasami kilku studentow wspolnie wynajmuje dom i w ten sposob, dziela miedzy
siebie koszta i pokoje.
Wyjezdzasz do Australii na nauki? Zobacz
EduAu / Chce sie uczyc
w Australii
powrot
do gory
|
Czy posiadacze wiz emigracyjnych moga kupowac ziemie w
Australii na takich samych zasadach jak obywatele? Jakie sa ceny ziemi w
miastach i poza nimi?
|
Nie slyszalem o zadnych ograniczeniach. Na
pewno nie dotycza one zwyklych dzialek mieszkaniowo – rekreacyjnych. Nie wydaje
mi sie, aby dotyczyly ziemi uprawnej.
Ceny ziemi - sprawdz pod adresem:
www.realestate.com.au
Ceny sa bardzo rozne, nawet w ramach
jednego miasta (np. Adela), glownie zalezne od lokalizacji (przy plazy, czy w
dzielnicy przemyslowej itd)
|