DOM * MIESZKANIE * ZAKUP * WYNAJEM
Srednie ceny domow - II kwartal 2003
Jak po przyjezdzie znalezc mieszkanie?
Jaki jest koszt wynajecia mieszkania?
Czy jest mozliwosc zakupu mieszkania?
Jak drogie sa kredyty mieszkaniowe?
|
|
grudzien 2003
Na www.forum.australink.pl trwa wlasnie dyskusja na temat: gdzie najlepiej osiedlic sie w Australii. Ktore miasto jest najbardziej atrakcyjne? Czynnikow, ktore dyskutanci biora pod uwage, jest bardzo wiele - od klimatu i latajacych karaluchow-olbrzymow, poprzez rynek pracy, az po wielkosc i prestiz danej metropolii w swiecie.
Moim zdaniem, wazne jest rowniez to, po ilu latach i jakim kosztem, nowoprzybyly bedzie w stanie mieszkac we wlasnym domu. Australia jest krajem zamieszkalym przez wlascicieli domow. Wiekszosc spoleczenstwa to ludzie, ktorzy posiadaja wlasny dom (albo posiadaja go na spolke z bankiem, gdyz splacaja kredyt).
Mozna tez dom wynajmowac (rzadziej wynajmuje sie mieszkanie w bloku lub szeregowcu), ale jak glosi madrosc ludowa, jest to czysty wydatek. Natomiast splata wlasnego domu, to juz inwestycja, gdyz jest to nabywanie na raty nieruchomosci, ktora ma okreslona wartosc.
Oczywiscie, ceny wynajmu maja zwiazek z cenami domow w danym regionie, czy dzielnicy. Wielu ludzi w Australii kupuje domy po to, aby wynajmowac je innym. Jesli dom byl drozszy, to chcac chociazby obsluzyc zaciagniety kredyt, wlasciciel musi swoja inwestycje wynajac po wyzszej cenie.
W ostatnich latach, w pewnych miastach Australii, wartosc nieruchomosci poszla kilkakrotnie do gory, a wiec inwestycja ta moze byc lukratywna. Na mojej uliczce, w Adelaide, w ciagu 4 lat cena domu (a moze raczej parceli) wzrosla 2,5 - krotnie. Jak glosza analitycy finansowi, ten szalony wzrost wlasnie sie uspokaja, ale podobno "brick and mortar" nigdy nie traci na wartosci, czasem tylko wolniej na niej zyskuje.
Ponizej dane pokazujace SREDNIA cene domu, w poszczegolnych metropoliach Australii, w II kwartale roku 2003. Dodatkowo zrodlo podaje wyskosc obciazen typu podatkowego (fees and duties), ktore ponosi nabywca. Te obciazenia sa rozne w roznych stanach.
Zrodlo: Market Facts, Real Estate Institute of Australia
A$
Melbourne Hobart Sydney Canberra Adelaide Perth Brisbane Darwin srednia cena domu 359 000 180 000 465 000 305 000 220 000 210 200 289 000 206 000 obciazenia towarzyszace 19 345 5 684 17 698 10 008 9 387 7 593 9 951 7 264
|
|
Jesli w miejscu, do ktorego przybywasz nie znasz nikogo, to mozesz liczyc tylkona hotel/motel (raczej drogo) lub ... rzad stanowy. Polityki migracyjneposzczegolnych stanow roznia sie pomiedzy soba. Wynika to z mniejszego lubwiekszego zapotrzebowania na imigrantow w roznych regionach kraju. Rzadfederalny reguluje sprawy migracyjne i prowadzi je do momentu przyznania wizy.Pozniejsza pomoc dla nowoprzybylych, lub jej brak, jest wynikiem decyzji na szczeblu stanowym.
Jest mi wiadomo, ze stan Australia Poludniowa taki program asysty, dla imigrantow-wykwalifikowanych-niezaleznych (independent skilled migrants), prowadzi. Z tego co mi wiadomo, to jedyny program tego typu w Australii. Prosze o informacje, gdyby bylo inaczej.
Program ten przewiduje, miedzy innymi, zapewnienie dachu nad imigranckimi glowami, odplatnie. To bardzo duzo i jednoczesnie malo. Dlaczego?
Duzo bo:
prosto z lotniska wioza cie do "twojego" domu
jest tam podstawowe, ale kompletne, wyposazenie
masz 3 miesiace czasu (najwyzej) na poszukanie czegosna wlasna reke
cena jest, w pewnym sensie "regulowana", a nierynkowa, gdyz mieszkania te pochodza z puli stanowych mieszkan komunalnych
i chyba glownie dlatego, ze przecietnej rodzinie imigranckiejbyloby bardzo trudno, w pierwszych dniach po przylocie, wynajac mieszkanie zrynku. Wynika to glownie z braku znajomosci rynku, braku referencji (pewien wlasciciel, domagal sie ode mnie referencji dla naszego kota, gdy siedowiedzial, ze nie tylko ludzie maja sie do jego inwestycji wprowadzic) iograniczen finansowych. Dodatkowo, najczesciej, wlasciciel (lub jego agent)woli kontrakty dlugoterminowe, co najmniej rok, minimum pol roku. Takieuwiazanie sie w pierwszych dniach pobytu, bez jakiejkolwiek wiedzy o calejreszcie spraw, mogloby stanowic wielkie ograniczenie swobody dzialnia i byckosztowne.
Malo bo:
koszt 110 - 180 dolarow za tydzien, jeszcze zanim przerzuciles pierwsza gazete z ogloszeniami o pracy
stabilizacja jest dosc krotkoterminowa - po 3 miesiacachmusisz sie wyprowadzic.
Wiecej szczegolow na ten temat, wlacznie z lista wyposazenia mieszkania, mozna znalezc na stronie www.immigration.sa.gov.au .
Sa tam rowniez informacje o innych uslugach,ze stanowego pakietu pod nazwa "On arrival services", ktory ma byc zacheta do osiedlenia sie w Australii Poludniowej.
Wynajecie mieszkania z rynku moze byc klopotliwe. Rzeczywiscie sa takie wymagania. Wynikaja one z tego, ze wielu ludzi kupuje tutaj domy, z mysla o ich wynajmowaniu. Dbaja oni o swoja inwestycje. Niektorzy wynajmuja po 2 - 3 domy i z tego zyja. Rowniez agenci, ktorzy posrednicza w wynajmie, a potem rowniez w kontaktach z wlascicielem, wola lokatorow, o ktorych cokolwiek wiadomo.
Aby uaktualnic swoja wiedze na ten temat, zadzwonilem do kilku agentow posredniczacych w wynajmie domow. Przedstawilem sie jako osoba poszukujaca lokum dla rodziny imigrantow, ktora za kilka tygodni przybywa do Adelajdy, prosto ze swego kraju zamieszkania.
Agenci byli sklonni odstapic od wymogu okazania referencji z poprzedniego miejsca zamieszkania, ale w zamian chcieli referencji od kogos kto juz tu mieszka. Aby osoba dajaca referencje byla wiarygodna, powinna okazac agentowi (i za jego posrednictwem wlascicielom nieruchomosci) dowod na to, ze sama pracuje lub ma srodki na utrzymanie, na przyklad w postaci wyciagu ze swojego konta bankowego. Jak zrozumialem, osoba ta nie tylko dawalaby referencje, ale wlasciwie cos w rodzaju poreczenia materialnego.
Drugi warunek, to okazanie sie przez potencjalnego lokatora odpowiednia suma pieniedzy. Zapytalem, co to znaczy. Odpowiednia suma, to taka, ktora zabezpieczy interesy wlascicieli na wypadek, gdyby lokator przez dluzszy czas nie mogl znalezc pracy. Poniewaz preferowane sa 12 miesieczne umowy wynajmu, to jak powiedzial agent, potencjalny lokator powinien miec w banku kwote na utrzymanie rodziny (w tym miescilyby sie koszta wynajmu) przez odpowiedni czas (nie powiedzial, ze przez rok). Wlasciciel i agent oszacowaliby szanse lokatora na znalezienie zatrudnienia, porownaliby to z kwota na jego koncie, oceniliby swoje ryzyko i dopiero wtedy podjeli decyzje o wynajmie.
Nie trzeba chyba wspominac, ze im wiecej na rynku domow do wynajecia, tym wymagania beda mniej rygorystyczne. Kazdy tydzien czy dwa bez lokatora, to czysta strata dla wlascicieli i agentow. Gdy domow na rynku malo, to sytuacja jest odwrotna.
Co w tej sytuacji mozna zrobic?
jesli to mozliwe, skorzystac z pomocy znajomych lub rodziny w Australii.
zalatwic sobie lokum w ramach jakiegos stanowego programu dla nowoprzybylych - o Australii Poludniowej pisalem tutaj
postarac sie przywiezc ze soba jak najwiecej pieniedzy
awaryjnie rozwazyc poczatkowe zakwaterowanie w tanszym hostelu lub czyms w rodzaju domku kempingowego (cabin)
Hostele klasy turystycznej, oprocz sal wieloosobowych maja rowniez mniejsze pokoje - np. 2 - 4 osobowe. W Adelaide (city) normalna stawka od osoby za dobe wynosi okolo 20 A$. W przypadku zatrzymania sie tam na dluzej, np. na miesiac - 4 osobowa rodzina za taki pokoj zaplaci jednak mniej niz 80 A$ na dobe, jak mnie telefonicznie poinformowano.
Ale, UWAGA: nie wszystkie hostele (szczegolnie te dla plecakowiczow - back packers) moga zatrzymac gosci na dluzej niz 1-2 tygodnie. Wynika to z tymczasowego charakteru tego rodzaju zakwaterowania - hostele nie maja zezwolenia (licencji) na kwaterowanie dlugoterminowe.
W miescie i na jego obrzezach mozna znalezc tak zwane Caravan Parks,Tourist Parks lub Residential Parks. Mozna tam wynajac cos w rodzaju domku kempingowego. Standard rozny, czesto kiepski. Zadzwonilem do jednego z takich osrodkow. Jesli zatrzymasz sie na dluzej niz 4 tygodnie, to cena domku:
- w wersji podstawowej wyniesie 195 A$ / tydzien
- a typu "villa" 360 A$ / tydzien.
|
|
Ceny domow, czy mieszkan, do wynajecia, roznia sie bardzo w zaleznosci od lokalizacji.
Z australijskich stolic (czyli stolicposzczegolnych stanow i terytoriow) najdrozsze sa Sydney, Canberra i Melbourne. Nastepnie chyba Brisbane, a potem pozostale, czyli Perth, Adelaide, Hobart i Darwin.
Po szczegoly warto zajrzec do www.realestate.com.au , pod haslo Rentals (w innych zrodlach Rental Property).
Odpowiadajac na pytanie bardzo ogolnie, mozna powiedziec, ze przecietna, i niezbyt duzo wymagajaca, rodzina powinna liczycsie z kosztem minimalnym rzedu 140-200 dolarow tygodniowo. Nie nalezy raczej liczyc, ze uda sie cokolwiek wynajac z rynku taniej.
Aby nieco uscislic te szacunki, trzeba wiedziec gdzie chce sie mieszkac i jakich oczekuje sie warunkow.
Wielkosc domu mierzy sie zgrubnie ilosciasypialni (2 bedrooms, 3 bedrooms itd) i tak to jest rowniez okreslane w ogloszeniach.
Jak juz gdzie indziej wspominalem, bardzoczesto wynajmem domow zajmuja sie agenci (w imieniu wlascicieli), i to nietylko sama transakcja, ale rowniez utrzymaniem domu, zbieraniem naleznosci w trakcie trwania umowy, drobnymi remontami itd.
Zarowno wlasciciel, jak i agent, beda chcielimiec pewnosc, ze najemca bedzie placil regularnie i ze nie nabroi. Dlatego zabezpieczaja sie zadajac depozytu (na pokrycie ewentualnych strat) i, bardzoczesto, referencji z poprzednich miejsc zamieszkania lub od innych zaufaniagodnych osob czy organizacji. Nie musze chyba wspominac, ze dla imigranta jest to trudnosc dodatkowa.
Umowa podpisywana jest najczesciej na rok, rzadziej na 6 miesiecy.
|
|
Chyba raczej powinnismy mowic o domach, a nie o mieszkaniach. W Australii wiekszosc ludzi (szacuje, ze jest to 90% lub wiecej) mieszka w domach jednorodzinnych. Nie swiadczy to bynajmniej wcale o ich bogactwie.
Tak, mozliwosc zakupu domu istnieje od pierwszego dnia. Pod jednym warunkiem, ze sa na to pieniadze. Jesli nie masz 100% kwoty potrzebnej na zakup i na oplaty towarzyszace, to trzeba bedzie ubiegac sie o kredyt, lecz w przypadku osoby nowoprzybylej, uzyskanie go moze byc trudne lub niemozliwe.
Pod adresem www.realestate.com.au mozna znalezc ceny tysiecy domow rozsianych po calej Australii. Sa tam rowniez przedstawione oferty instytucji finansowych udzielajacych kredyty na zakup nieruchomosci, oraz rozne aktualnosci i porady.
Problematyka ta jest dosc zlozona, a rynek nieruchomosci i zwyczaje na nim panujace sa rozne od polskich.
Oprocz pieniedzy chcialbym zwrocic uwage na drugi wazny czynnik, na lokalizacje. Lokalizacja bedzie miala znacznie wiekszy wplyw na cene domu, niz jego wielkosc czy wyposazenie. Ma ona jednak znaczenie kluczowe, gdyz:
- cena domu w kiepskiej dzielnicy nie rosnie, wiec nie warto w niego inwestowac
- trudno go sprzedac
- w podrzednej dzielnicy mozna trafic na nieciekawych sasiadow, co przejawi sie wandalizmem, wlamaniami, narkomania, niskim poziomem lokalnej szkoly itd.
- najczesciej sa to dzielnice odlegle od city. W Sydney i Melbourne ludzie dojezdzaja do pracy po 2-3 godziny w jedna strone (choc wcale nie zawsze z kiepskich dzielnic).
Pisze o tym, aby unaocznic jak wazne jest poznanie miasta i jego rynku nieruchomosci, przed podjeciem tak waznej decyzji jak zakup domu.
W moim przypadku, przez kilka lat mieszkalismy w domu wynajmowanym. Wiazalo sie to z calym szeregiem niedogodnosci, ale dalo sie z tym zyc. Wynajmowane mieszkanie spelnialo jednak nasze podstawowe kryteria lokalizacyjne: bylo w rejonie bardzo dobrej panstwowej (stanowej) szkoly sredniej i niedaleko od city.
|
|
Nie przesadze mowiac, ze roznorakich kredytow mieszkaniowych, dostepnych narynku, sa setki. Sa one oferowane przez banki i inne instytucje finansowe.Dodatkowo dzialaja na rynku posrednicy, ktorzy proponuja produkty finansowe powyzszych organizacji.
Najogolniej mozna kredyty mieszkaniowepodzielic na te ze stalym i te ze zmiennym oprocentowaniem. W przypadku, gdystopa procentowa spada lepiej maja sie ci, ktorzy placa odsetki na zasadzieoprocentowania zmieniajacego sie wraz z rynkiem. Osoby, ktore wola dokladniewiedziec, ile beda placily za dwa tygodnie i za dwa lata moga wybrac oprocentowanie stale - na rok, dwa, ... piec.
Te, i wszystkie inne cechy kredytu (a jestich wiele), kosztuja i to roznie w roznych instytucjach, a w dodatku to siebezustannie zmienia. Wiec na powyzsze pytanie nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi.
Ponownie odsylam do strony: www.realestate.com.au , pod haslo Home Finance (Home Loans) lub na stronice poszczegolnych kredytodawcow, np. Banku ANZ: www.anz.com. Znajdziesz tam wiele aktualnosci oraz porady, np. od czego zaczac.
A orientacyjnie, we wrzesniu 2002, mozna przyjac ze jest to 6,5%, i na tym poziomie utrzymuje sie od dluzszego czasu
Osobne pytanie to latwosc uzyskania kredytu.Tu najwieksze znaczenie ma potencjalna wyplacalnosc dluznika, co nie stawia imigrantow w najlepszej pozycji, liczy sie bowiem:
- staz pracy - nawet jesli masz juz prace, to pracujesz niezbytdlugo
- historia stabilnego zatrudnienia. To co bylo przed Australia praktycznie sienie liczy
- udzial wlasny w zakupie domu, a to jest kilkanascie -kilkadziesiat tysiecy dolarow
We wrzesniu 2001 jedna z wielkich i znanychfirm popadla w powazne tarapaty finansowe i obawiano sie masowych zwolnien zpracy. Zarowno firma jak i czynniki rzadowe dementowaly te pogloski,lecz mimo to niektore banki zaczely odmawiac udzielania kredytow pracownikom tej firmy. Prasa i rzad (chyba nawet federalny) wyrazily swe glebokie oburzenie i pod ta presja bankierzy musieli odpuscic. Przypadek ten jednak pokazuje jak pstry jest kon, na ktorym bankierska laska jezdzi.
|
|
Czy w Australii budujac lub kupujac dom/mieszkanie dostaje sie jakies zwolnienia podatkowe lub inny rodzaj pomocy od panstwa? |
Od 1 lipca 2000 istnieje subwencja rzadu federalnego dla tych, ktorzy kupuja lub buduja w Australii swoj pierwszy dom. Idea rzadu bylo skompensowanie wzrostu cen nieruchomosci spowodowane wprowadzeniem, wlasnie 1 lipca 2000, podatku GST (czyli VAT).
Subwencja ta przysluguje wszystkim obywatelom i stalym rezydentom Australii, ale tylko jeden raz w zyciu - na pierwszy dom w Australii. Imigranci, wedlug mojego zrozumienia, maja prawo do tej subwencji od razu po przyjezdzie.
Prowadzacym wspolne gospodarstwo domowe przysluguje tylko jedna subwencja, a nie osobna na kazdego z partnerow.
Wysokosc subwencji to 7000 A$.
Okresowo wprowadzano rowniez subwencje dodatkowe:
- od marca do grudnia 2001 - 7000 A$ (czyli w sumie 14 000 A$)
- od stycznia do czerwca 2002 - 3000 A$ (czyli w sumie 10 000 A$)
- od lipca 2002 subwencja dodatkowa nie istniejeTen program rzadowy nazywa sie First Home Owner Grant, a opisany jest pod adresem www.firsthome.gov.au
Poszczegolne stany dodatkowo obciazaja szczesliwych nabywcow nieruchomosci swoim wlasnym podatkiem, zwanym stamp duty. Jego wysokosc jest rozna w roznych stanach. Istnieja pewne ulgi dla tych, ktorzy kupuja swoj pierwszy dom, ale z mojej analizy wynika, ze dotyczy to tylko domow bardzo tanich. Ceny domow w ciagu ostatnich 2 lat dosc mocno poszly w gore, a progi ulg chyba sie niewiele zmienily.
Informacje na temat stamp duty znajdziesz w www.mortgageworldaustralia.com.au/firsthomebuyers/firsthomebuyers.html
Strona ta cytuje tez informacje z w/w zrodla rzadowego.
|
|
Planuje wyjazd na rok do Australii. Bylabym zainteresowana jakims pokoikiem lub malym niedrogim mieszkaniem, typu polskiej kawalerki. Czy w ogole mozna wynajac jeden pokoj?
|
Nie slyszalem tutaj o wynajmowaniu pojedynczych pokojow (choc moze niezupelnie, ktos przez wiele miesiecy wynajmowal garaz rodzinie emigrantow, ktora nie miala innego wyboru). Zazwyczaj wynajmuje sie cale domy, ale bez umeblowania. Jako wyposazenie bywaja tam wbudowane szafy, czasami maszyna do mycia naczyn lub klimatyzator.
Polskie kawalerki najbardziej przypominaja tutejsze, tak zwane home units, albo town house'y, czyli zazwyczaj niewielkie samodzielne, jedno lub dwu-pokojowe mieszkania w wielomieszkaniowych budynkach. Tylko niektore sa umeblowane (uwaga, nie nalezy liczyc na wysoki standard tych mebli). Taka kawalerka moze sie tez nazywac studio.
Bardzo rzadko taki budynek przypomina polski blok mieszkalny (przynajmniej w Adelaide). Sa to raczej parterowe, lub jednopietrowe, szeregowce. Cena (w dzielnicach Adelaide, poza city) zalezy od lokalizacji i standardu. Najtansze jakie wypatrzylem dzis w gazecie (czerwiec 2002) kosztuje 100 A$/tydzien. Duzo jest po 120, 140 lub 165 A$/tydzien. W lepszych dzielnicach, okolo 200 A$ tygodniowo, lub ponad, a w city 200-300 A$.
Wlasciwie tylko w city, i chyba w dzielnicy Glenelg, nad morzem, mozna znalezc kilkupietrowe bloki mieszkalne, w ktorych sa do wynajecia male, 1-2 pokojowe apartamenty. Sa to mieszkania raczej prestizowe, czesto umeblowane, bloki pobudowano w przeciagu ostatnich kilku lat. Ceny 200 - 600 A$ za tydzien.Dla studentow istnieja akademiki, a uczestnicy kursow jezykowych czesto mieszkaja przy australijskiej rodzinie (to jest chyba jedyny znany mi sposob wynajecia pokoju) z wyzywieniem lub bez.
Czasami kilku studentow wspolnie wynajmuje dom i w ten sposob, dziela miedzy siebie koszta i pokoje.Wyjezdzasz do Australii na nauki? Zobacz EduAu / Chce sie uczyc w Australii
|
|
Czy posiadacze wiz emigracyjnych moga kupowac ziemie w Australii na takich samych zasadach jak obywatele? Jakie sa ceny ziemi w miastach i poza nimi? |
Nie slyszalem o zadnych ograniczeniach. Na pewno nie dotycza one zwyklych dzialek mieszkaniowo � rekreacyjnych. Nie wydaje mi sie, aby dotyczyly ziemi uprawnej.
Ceny ziemi - sprawdz pod adresem: www.realestate.com.au
Ceny sa bardzo rozne, nawet w ramach jednego miasta (np. Adela), glownie zalezne od lokalizacji (przy plazy, czy w dzielnicy przemyslowej itd)